Help! Er lopen lama’s op ons bedrijventerrein

Wie denkt dat er in Limburg nog ruimte in overvloed is om bedrijven neer te zetten, is eraan voor de moeite. De afgelopen jaren is het actief aanbod aan bedrijventerreinen er ongeveer gehalveerd. Meer nog, als de vraag de komende vijf jaar even groot blijft, zal er geen actief aanbod meer zijn tegen 2030. Ondertussen spotten we lamaweiden, opeengestapelde antieke meubels en carnavalswagens op het bedrijventerrein. Alaaf?

Hadden we in Limburg geen plaats zat dan? “Dat beeld dateert van net na de financiële crisis in 2008 en tot aan de sluiting van Ford eind 2014”, legt Stijn Vercampt, Expert Ruimtelijke Economie binnen POM Limburg uit. “Een periode dat Limburg er economisch veel slechter voor stond. Toen konden de verschillende overheden eigenlijk makkelijker ruimtelijke planningsinitiatieven voor bijkomende bedrijventerreinen nemen. Maar de druk op de open ruimte en de klimaatverandering hebben doen inzien dat dit niet langer houdbaar was. We moeten anders gaan denken over ons ruimtegebruik en meer inzetten op verdichting, ruimtelijk rendement of andere optimalisatiemethoden. De ruimte wordt schaars en dus moeten we het geweer van schouder veranderen.”

“En dan spreek ik nog niet over een lamaweide of een hal met carnavalswagens. Daarom is het geen slecht idee om de industriegrond opnieuw duurder te maken. Waarom? Kijk, de grondprijzen zijn momenteel in vergelijking met de rest van Vlaanderen zeer laag. De lage prijzen maken het voor de meeste bedrijven nu ook niet aantrekkelijk genoeg om duurzamer met de ruimte om te gaan. Een hogere grondprijs zou leiden tot een efficiëntere benutting van de schaarse grond die we nog hebben. Belangrijke voorwaarde is uiteraard wel dat de grondprijzen in Limburg competitief blijven, waardoor we nog steeds potentiële investeerders kunnen aantrekken naar onze provincie.”

‘Vandaag zien we te veel kmo’s die niet op een bedrijventerrein thuishoren. Wat heeft een advocatenkantoor, een boekhouder of een Vespaverhuurbedrijf daar te zoeken?’

Stijn Vercampt, Expert Ruimtelijke Economie POM Limburg

Projectontwikkelaars en pushberichten
“Voorts moeten we opletten met sommige ontwikkelaars die proberen op percelen van regionale bedrijventerreinen kmo-units te ontwikkelen die ze verkopen aan ieder die kopen wil. Vaak met agressieve pushberichten op Facebook. Ik ken een voorbeeld van iemand die op zo’n pushbericht reageerde en vroeg of het mogelijk was om er zijn antieke meubelen te stockeren. ‘Geen enkel probleem’, antwoordde de projectontwikkelaar. Onnodig te zeggen dat een strategische invulling als eerste overboord wordt gegooid. Als POM Limburg proberen we dit tegen te houden. Gelukkig zien we ook positieve verhalen van projectontwikkelaars die een duidelijke toekomstvisie hebben en de ruimte zo efficiënt mogelijk trachten in te vullen. Zij vormen oude bedrijfspanden en terreinen om tot moderne, ecologische en ruimtelijk duurzame bedrijvenparken. Kijk maar naar de Recor-site in Hasselt, waar de terreinen van het gewezen meubelbouwbedrijf tussen ring en E313 tegen 2024 omgevormd worden tot een duurzame bedrijvencampus.”

‘We moeten opletten met ontwikkelaars die proberen om op percelen van regionale bedrijventerreinen kmo-units te ontwikkelen, die ze verkopen aan ieder die kopen wil.’

Stijn Vercampt, POM Limburg

Lokaal beleid stuurt
“Ook de gemeentelijke overheid speelt een belangrijke rol in de huisvesting van bedrijven. In de meeste gevallen zijn het de schepencolleges die aanvragen van bedrijven ontvangen en die later vergunningen afleveren. Door de voorschriften in de ruimtelijke uitvoeringsplannen kunnen zij bepalen wat voor soort bedrijven zich op het bedrijventerrein wel of niet mogen vestigen. En niet onbelangrijk, aan welke eisen de bedrijfspanden moeten voldoen. Bijvoorbeeld voor het ruimtegebruik, de duurzaamheidsambities of de deelname van bedrijven aan een organisatie voor bedrijventerreinmanagement. In sommige gemeenten wordt nu al gevraagd om circulair te bouwen. Wegens de schaarse ruimte is het belangrijk om de ruimte die bestemd is voor bedrijvigheid dan ook optimaal in te vullen, zowel op het vlak van ruimte als op het vlak van activiteiten. Elke gemeente heeft hier belang bij.”

POM begeleidt gemeenten
“De gemeente speelt ook een belangrijke rol in het controleren en handhaven van afspraken op bedrijventerreinen”, weet Vercampt. “Om te vermijden dat kmo-units simpele opslagplaatsen worden voor particulieren is het belangrijk controlesystemen in te voeren die hierover kunnen waken. Dit kan door in de vergunningen, verkoopovereenkomsten of aktes op te nemen dat doorverhuur en verkoop steeds goedgekeurd moeten worden door de gemeente. Zo worden activiteiten die niet thuishoren op een bedrijventerrein geweerd en kan de ruimte toegewezen worden aan bedrijven die het nodig hebben. In de gemeenten waar POM Limburg in het uitgiftecomité zetelt of een adviserende rol heeft, geven wij deze visie duidelijk door. Omwille van de alsmaar schaarsere ruimte is het belangrijk dat meer ruimte op bedrijventerreinen vrij blijft voor hinderlijke bedrijven. De gemeenten die ons momenteel niet betrekken bij hun uitgiftebeleid mogen ons altijd contacteren. Wij bieden hen graag de nodige ondersteuning. Met onze visie willen we de gemeenten ook sensibiliseren en tools geven hoe om te gaan met deze situatie.

De opportuniteit van de toenemende leegstand
Terwijl de bedrijventerreinen vollopen, sijpelt de binnenstad leeg. En hierin schuilt een opportuniteit voor zowel gemeente als kmo. “We merken inderdaad al een tijdje dat de leegstand in de Limburgse steden stelselmatig toeneemt”, zegt professor Retail & Trade Marketing Gino Van Ossel van de Vlerick Business School.

“Een tweede belangrijke reden is het veranderde bestedingspatroon. Meer budget gaat naar uitstapjes, reizen of festivals. Dat merk je aan de opmars van goedkope ketens als Action, Primark en Lidl. En dan zit je nog met het feit dat de eigenaars van winkelpanden nog steeds in een permanente staat van ontkenning verkeren. Ze willen hun huurprijzen niet laten zakken, waardoor de leegstand accelereert. Gelukkig hebben de lokale besturen de zaak wel allang begrepen en zoeken die naar oplossingen, maar die hebben dan weer niet zo veel hefbomen om er iets au fond aan te veranderen. Leegstand is bovendien besmettelijk. Als mensen specifiek willen funshoppen, zoeken ze gezelligheid. Zo krijgen de meest aantrekkelijke winkelsteden net meer shoppers, terwijl steden die met leegstand kampen minder funshoppers zien. Toplocaties kennen weinig leegstand, maar in secundaire winkelsteden en in de zogenaamde aanloopstraten waar je de kebabzaak en het interimkantoor tegenkwam, neemt de leegstand toe. Maar hierin schuilen ook kansen voor kmo’s die vandaag op een bedrijventerrein huizen.”

Aanloopstraten en jonge advocaten
Kunnen die kmo’s van het bedrijventerrein dan misschien een oplossing zijn voor de knagende leegstand? “Wel, kmo’s kunnen in die aanloopstraten een zinvolle oplossing zijn maar niet iedere kmo hoort er thuis”, nuanceert professor Gino Van Ossel. “Je moet er als ondernemer goed over nadenken vooraleer je naar de binnenstad verhuist. Is mijn kmo daar voldoende toegankelijk voor mijn klanten én voor mijn medewerkers? Dat kan zijn met de auto, maar ook met het openbaar vervoer, te voet of met de fiets. Kijk naar Tongeren, daar is de leegstand zo ver gevorderd dat je tegenwoordig makkelijk met de auto het centrum binnenrijdt. Ook de aard van een zaak is belangrijk. Een tegelzaak vestigt zich beter niet in het centrum, want die houdt zich best op in de buurt van een grote badkamerwinkel langs een winkelbaan. Maar een advocatenkantoor. Waarom niet? Jonge advocaten of boekhouders vinden het misschien juist aantrekkelijk om in een stadskantoor te werken op fietsafstand van hun woning of appartement en met een leuke horecazaak op wandelafstand. De schrijnwerker kan zijn atelier misschien beter in de binnenstad vestigen, met een etalage om zijn creaties te laten zien. Dezelfde redenering voor een modemerk. Ook is het belangrijk om je de vraag te stellen: ‘Zien jouw medewerkers zo’n verhuis wel zitten?’ Een bedrijf waar veel vijftigers werken die hun ganse loopbaan gewend zijn om met de auto te komen werken, blijft misschien beter op het bedrijventerrein. Terwijl het reclamebureau met vooral twintigers zijn werknemers een plezier doet om naar de stad te trekken.”

‘Bedrijven willen graag dicht op de klant zitten. En natuurlijk dicht op hun potentiële arbeidsaanbod. Binnenstedelijke bedrijfspanden zijn daarvoor zeer geschikt.’

Gino Van Ossel, Vlerick Business School

Toekomst
“We zitten vandaag op een scharniermoment”, besluit Stijn Vercampt. “Wanneer de ruimtelijke invulling ongewijzigd blijft, kunnen er op het vlak van klimaatadaptie geen ambities ingelost worden. Wanneer de leegstaande percelen en reservegronden van bedrijven onbenut blijven en er van ruimtelijke optimalisatie niets in huis komt? Tja, dan kunnen er zich geen ondernemingen meer vestigen, laat staan hun groeiambities realiseren. Maar zover hoeft het dus niet te komen. Laat ons werken aan een verhoogde ruimtelijke kwaliteit met een essentieel rendement. Laat ons die klimaatambities waarmaken en futureproof ontwikkelen op vlak duurzaamheid, biodiversiteit en energievoorziening. Voorzie management dat door samenwerking en uitwisseling het economisch weefsel versterkt. En laat die lama’s maar voor LABIOMISTA van Koen Vanmechelen (lacht).